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悅飾界智庫丨2018年三季度中國房地產市場總結與趨勢展望

行業資訊

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由悅飾界發布

03日

11月

2018年


2018年三季度,中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”,為房地產政策走向定下基調,各地調控政策繼續密集出臺,完善限購、限售政策,強化差別化信貸,同時調整住房和土地供應結構,因地制宜推進棚改貨幣化安置等。受政策持續深化影響,購房者預期出現轉變跡象,市場開始逐步調整。




百城新房價格漲幅持續收窄,部分城市二手房價格出現調整。企業加大推盤力度以期快速回籠資金,市場供應量明顯增加,重點城市商品住宅成交面積保持相對平穩。與此同時,土地流拍、零溢價成交地塊增多,成交樓面價下跌,進一步強化了市場調整預期。




展望第四季度,我國宏觀經濟運行面臨挑戰,貨幣政策繼續保持松緊適度,M2同比增速位于低位區間。房地產調控政策堅持不放松,因城施策下各線城市市場繼續呈現周期輪動行情,讓本輪市場換擋周期明顯延長。




近期,熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往,預計四季度市場將在分化中步入調整:一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落,新房市場相對穩定,而多數獨立三四線城市新房市場后勁不足,市場將從上行進入平穩運行周期。全國整體銷售規模也將面臨調整,價格漲幅進一步收窄,房地產開發投資額與新開工增速將從高位回落。




一、政策環境
堅決遏制房價上漲,市場預期加速重塑

2018年三季度,房地產政策調控面臨的宏觀經濟環境更加復雜。在金融財政政策定向“寬松”的同時,房地產調控政策仍然“從緊”。




(1)堅決遏制房價上漲,開展房地產市場亂象治理專項行動

多城落實地方主體責任,調控政策密集出臺。7、8、9月各地地產調控政策均較密集。但與上半年不同的是,三季度大部分政策集中在公積金調整、加強市場監管方面。

三季度地方調控政策特點體現為:

第一,各線城市繼續完善限購、限售措施,精準化程度進一步提高。三季度約有12城出臺限購政策、6城出臺限售政策。


第二,進一步強化差別化住房信貸政策。公積金調整方面以北京為典型,開始“認房認貸”,并將貸款額度與借款申請人住房公積金繳存年限掛鉤。

第三,持續開展房地產市場秩序專項整治。三季度各省市非常注重強化市場監管,第一批30個城市已基本出臺了專項行動方案,三季度為專項行動整治密集開展期。




(2)調整住房和土地供應結構,因地制宜推進棚改貨幣化安置

增加有效供給。一二線城市正加大力度踐行“有效供給”,重視提高共有產權住房、租賃住房在未來供給中的比重。



總體來看,三季度雖然財政金融定向“微調”,更加注重穩投資、促消費,但在中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”的基調下,各地房地產調控政策密度仍然較高,房地產供需兩端流動性依然較緊。展望2018年四季度,房地產調控面臨的宏觀經濟環境仍然復雜,市場預期正在加速重塑,影響預期的因素已不只是調控政策本身。在這樣的背景下,四季度將更加注重保持調控政策的連續性、穩定性。供應端將繼續圍繞增加短期供應量、調整住房及土地供應結構,推進中長期住房制度改革進行政策構建,繼續保障“有效供給”。


二、市場表現
重點城市成交量價趨穩,二手房市場出現調整


重點代表城市整體成交規模趨穩。三季度以來,各地政府持續完善調控政策,市場預期有所轉變,同時房企加大推盤積極回籠資金,供應量增加帶動重點城市成交有所上揚,前三季度整體市場成交規模趨穩。據初步統計,2018年1-9月,50個代表城市新建商品住宅月均成交面積在2998萬平方米左右,同比增長1.1%,由去年同期的下降轉為增長。其中三季度企業推盤積極,供應量增加顯著,疊加去年同期低基數影響,成交面積同比轉負為正,三季度月均成交3400萬平方米,同比增長21.5%。




不同級別城市來看,一線城市受供應量增加帶動,成交上行,2018年1-9月,一線城市商品住宅供應量同比增長32.9%,月均成交面積同比增長4.5%。其中北京、上海三季度供應明顯增加,上海8月供應規模為近三年來最高水平,帶動成交上行。二線代表城市成交面積同比由負轉正,1-9月月均成交面積約81萬平方米,同比增長3.0%。三線代表城市2018年1-9月,月均成交面積在36萬平方米左右,同比下降約4.3%。



總體來看,2018年以來,受益于供應量的增加,部分城市成交量有所回升,帶動市場成交規模趨穩,二手房市場出現調整跡象。預計四季度,在市場預期轉變的背景下,企業為沖擊年度業績以及確保資金安全,將繼續加大推盤力度,但隨著需求的不斷釋放,供應增加帶動成交增加的效用將減弱,整體市場將穩中有降。價格方面,四季度新房價格將進一步趨穩,同時更多城市二手房價格將延續調整態勢。



三、品牌房企
銷售業績增速放緩,投資態度趨于謹慎

品牌房企銷售業績繼續提升,三季度增速有所放緩。據初步統計,2018年1-9月,20家品牌房企銷售額高達3.6萬億元,同比增長33.4%;銷售面積2.7億平方米,同比增長30.3%。隨著政策收緊下出現的市場調整,品牌房企對后市走勢不樂觀,普遍選擇加快周轉,上半年銷售規模屢有新突破。



進入三季度,市場形勢變得更加不明朗,房企出貨積極性更甚,但因市場觀望情緒漸濃導致去化不及預期,銷售業績增速有所回落。三季度,20家品牌房企銷售金額1.2萬億元,同比增長35.2%,增幅較二季度收窄4.6個百分點。



總體來看,三季度品牌企業銷售業績延續了上半年的增長態勢,但受市場走勢變化影響去化不及預期,銷售業績增速有所放緩。拿地方面,基于去年獲取的大規模土地,品牌房企土地儲備相對豐富,在資金壓力加大下拿地態度普遍趨于謹慎。同時,多家重點房企繼續加強營銷力度快速回籠資金,謹慎投資特性凸顯,投資布局上普遍提高三四線進入門檻,重點關注長、珠三角及有經濟人口支撐的三四線城市。


四、趨勢預判
市場將在博弈中調整,投資新開工增速回落



中美貿易爭端升級造成經濟進一步承壓,房地產調控延續從嚴態勢。國內方面,2018年三季度我國經濟發展面臨挑戰,投資、消費、出口三大指標同比增速持續回落。1-8月,固定資產投資增速創歷史新低,消費仍是經濟主要貢獻力量,同比增速保持在9%以上,凈出口增速在中美貿易爭端壓力下持續回落。國際方面,美國對中國2000億出口商品征稅的落地,預示著中美貿易爭端進一步發酵,疊加近期美聯儲如期加息,美元指數小幅反彈,國際層面壓力只增不減。



國內外雙重承壓對我國貨幣政策帶來較大挑戰,三季度央行多次啟動MLF、逆回購等工具調節流動性,維持貨幣流動性合理充裕。但金融市場嚴監管仍在持續,非銀行金融機構存款大幅減少成拖累M2增長的主要因素之一,M2增速處低位區間。在經濟面臨挑戰及貨幣政策松緊適度的大環境下,房地產市場調控延續從嚴趨勢,房企融資渠道層層受阻,房地產貸款余額增速持續回落,首套房、二套房平均利率持續上升,居民中長期房貸壓力不減。



房地產市場來看,從商品房銷售面積增速角度判斷市場周期變化,2006年至今完成的三個完整的市場小周期中,平均周期時長在3年—3.5年左右,其中調整階段時長一般在兩年以上,包括增速調整期和市場下行期。



第四季度商品房開發投資額與新開工調整概率大,預計全年增速將回落至個位數水平。投資端,一方面從房企到位資金來看,受信貸政策收緊及融資難度升級影響,國內貸款、自籌資金的占比持續回落,銷售回款對到位資金的支撐明顯強化。四季度若銷售去化水平下行,房企資金面將明顯承壓,投資將更加謹慎。另一方面,土地購置費增速高位回落趨勢下投資額增幅亦將有所調整。對新開工來說,房企對市場中長期走勢的謹慎判斷將削弱其繼續開工的積極性,且四季度的環保管制將大范圍限制施工,預計四季度新開工規模將出現明顯縮減進而帶動全年增速收窄。


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